Comment fonctionne la copropriété au Luxembourg ?

La copropriété au Luxembourg est régie par la loi modifiée du 16 mai 1975 portant réglementation de la copropriété des immeubles bâtis. Chaque copropriétaire détient un lot composé d'une partie privative (appartement, cave, parking) et d'une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. La gestion de l'immeuble repose sur trois organes : le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires et le conseil syndical. Voici comment tout cela s'articule.

Le syndic et l'assemblée générale

La désignation d'un syndic professionnel est obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 lots (art. 16 loi 16.05.1975 modifiée). Le syndic est le mandataire légal du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions de l'assemblée générale, gère le budget, recouvre les charges, entretient les parties communes et représente le syndicat en justice. Son mandat est limité à 3 ans, renouvelable. L'assemblée générale (AG) se réunit au moins une fois par an (art. 14). Elle vote le budget prévisionnel, approuve les comptes, décide des travaux et désigne ou révoque le syndic. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Le quorum est atteint lorsque les copropriétaires présents ou représentés détiennent au moins 50 % des tantièmes.

Règlement de copropriété et tantièmes

Le règlement de copropriété est un acte notarié obligatoire publié au cadastre qui définit : la destination de l'immeuble, la répartition des parties privatives et communes, les tantièmes/millièmes de chaque lot, les règles de jouissance des parties privatives et communes, et les modalités de répartition des charges. Les tantièmes déterminent à la fois les droits de vote en AG et la répartition des charges communes. Ils sont calculés en fonction de la superficie, de la situation et de la consistance de chaque lot (art. 5 loi 16.05.1975). La modification du règlement de copropriété nécessite un vote à la majorité des 3/4 des tantièmes (art. 14). Les parties communes comprennent : le gros œuvre, les toitures, les escaliers, les halls d'entrée, les espaces verts, les canalisations principales et les équipements collectifs.

Fonds de réserve et majorités de vote

Depuis la réforme de 2018, la constitution d'un fonds de réserve est obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 lots. La cotisation annuelle minimale est fixée par l'AG et doit permettre de financer les gros travaux de maintenance à venir (ravalement, toiture, ascenseur). Les majorités de vote en AG sont graduées selon l'importance de la décision : majorité simple (50 % + 1 des tantièmes présents/représentés) pour les décisions courantes (budget, entretien) ; majorité absolue (50 % + 1 de tous les tantièmes) pour les travaux d'amélioration ; majorité des 3/4 de tous les tantièmes pour les modifications du règlement de copropriété, les travaux de transformation et le changement de destination de l'immeuble ; unanimité pour les décisions portant atteinte aux droits privatifs (modification de la répartition des tantièmes, suppression d'un équipement privatif). Le conseil syndical, organe facultatif composé de copropriétaires élus, contrôle la gestion du syndic et prépare les AG.

Par Erwan Bargain, REV TEGOVA · Mis à jour : avril 2026