Condomínio Luxemburgo: lei 16.05.1975, síndico, AG, fundo 2026

O condomínio aplica-se assim que um imóvel edificado é dividido entre vários proprietários em lotes, cada um com uma parte privativa (apartamento, cave, estacionamento) e uma quota-parte de partes comuns (estrutura, cobertura, escadas, equipamentos coletivos). Cada condómino é, por direito próprio, membro do sindicato de condóminos, pessoa jurídica que detém e gere as partes comuns (art. 9 lei 1975 modificada).

Três órgãos estruturam a governança: o síndico (mandatário executivo, profissional obrigatório acima de 5 lotes), a assembleia geral (órgão soberano que vota orçamento, obras e estatuto do síndico) e o conselho sindical (órgão facultativo de condóminos eleitos que fiscaliza a gestão). O sindicato é representado em tribunal pelo síndico, mas o regulamento pode prever delegações.

O síndico é o mandatário legal do sindicato. Principais missões: convocar a AG anual (pelo menos uma vez por ano, art. 14), executar as decisões votadas, manter a contabilidade do sindicato, cobrar encargos e chamadas de capital, contratar serviços necessários (seguro, manutenção, contrato de elevador), conservar arquivos e o registo de condóminos, representar o sindicato em tribunal.

O mandato do síndico profissional é limitado a 3 anos renováveis (art. 17). Deve possuir autorização de estabelecimento e seguro de responsabilidade civil profissional. A remuneração inclui honorários fixos (gestão corrente) e prestações específicas faturadas separadamente. Qualquer condómino pode consultar os documentos contabilísticos e técnicos a simples pedido.

A AG ordinária anual vota as contas do exercício passado, o orçamento previsional, a quitação ao síndico e o programa de obras. Uma AG extraordinária pode ser convocada a qualquer momento pelo síndico ou a pedido de condóminos com pelo menos 25% dos milésimos. A convocação deve ser enviada por carta registada 21 dias antes da reunião com a ordem de trabalhos, projeto de orçamento e documentos necessários (art. 14).

As maiorias necessárias são graduadas conforme a gravidade da decisão: maioria simples (50% + 1 dos milésimos presentes ou representados) para decisões correntes (orçamento, manutenção, despesas ordinárias); maioria absoluta (50% + 1 de todos os milésimos) para obras de melhoria e nomeação/destituição do síndico; maioria de 3/4 de todos os milésimos para modificações do regulamento, obras de transformação, alteração de destino; unanimidade para qualquer afetação de direitos privativos (supressão de lote, modificação de milésimos).

Desde a reforma da lei em 2018, um fundo de reserva é obrigatório para condomínios com mais de 5 lotes. A contribuição anual mínima é fixada pela AG (frequentemente 5 a 10% do orçamento anual) e deve financiar grandes obras futuras (renovação de fachada a cada 15-20 anos, cobertura, elevador, conformidade energética EPBD). O fundo é inalienável: só pode servir para obras votadas em AG.

Os encargos correntes (manutenção, fluidos comuns, seguro, síndico) são repartidos por milésimos. Alguns encargos específicos podem seguir chaves diferentes previstas no regulamento: por exemplo, elevador apenas aos andares servidos, aquecimento coletivo proporcional à área aquecida, água proporcional aos consumos individuais. O síndico emite chamadas de capital trimestrais e um mapa anual.