Quais são as regras do arrendamento comercial no Luxemburgo?

O arrendamento comercial no Luxemburgo é regido pela lei de 3 de fevereiro de 2018 sobre o arrendamento comercial, que entrou em vigor a 1 de abril de 2018. Esta lei modernizou profundamente o enquadramento jurídico dos arrendamentos comerciais, que anteriormente dependia apenas do Código Civil. Estabelece uma duração mínima de 9 anos, um direito à renovação para o inquilino, uma indexação enquadrada das rendas e regras de rescisão específicas. Este guia apresenta as regras essenciais para senhorios e inquilinos de locais comerciais no Luxemburgo.

Duração, rescisão trienal e pré-aviso

A lei de 3 de fevereiro de 2018 impõe uma duração mínima de 9 anos para todo arrendamento comercial (art. 2). As partes podem acordar uma duração mais longa, mas nunca inferior. O inquilino beneficia de um direito de rescisão trienal: pode pôr fim ao arrendamento no termo de cada período trienal (3, 6, 9 anos) mediante pré-aviso de 6 meses, notificado por ato extrajudicial ou carta registada (art. 4). O senhorio só pode rescindir durante a vigência do arrendamento em casos taxativamente enumerados: incumprimento grave do inquilino, necessidade pessoal de exploração do senhorio (sob condições estritas), ou obras de demolição/reconstrução integral. A não renovação no termo do arrendamento deve igualmente ser notificada com 6 meses de antecedência. O arrendamento renova-se por tácita recondução por 9 anos se nenhuma das partes notificar a sua recusa de renovação.

Renda, indexação e trespasse

Ao contrário do arrendamento habitacional, a renda comercial não é limitada pela regra dos 5% do capital investido (art. 3, lei de 21.09.2006 sobre o arrendamento habitacional). A renda é fixada livremente entre as partes segundo as condições do mercado. A indexação da renda comercial está ligada ao Índice de Preços no Consumidor (IPC) publicado pelo STATEC, e não a um índice de rendas comerciais (ILC) como em França. A cláusula de indexação deve estar expressamente prevista no contrato; caso contrário, a renda permanece fixa. A revisão da renda pode ser pedida por cada parte no termo de cada período trienal se a renda já não corresponder ao valor locativo real (art. 7). O trespasse (ou direito de entrada) é lícito no Luxemburgo: o senhorio pode exigir um pagamento inicial em contrapartida das vantagens comerciais ligadas à localização. Este montante não é regulamentado e negocia-se livremente.

Direito à renovação e indemnização de despejo

O inquilino comercial beneficia de um direito à renovação do seu arrendamento (art. 5, lei de 03.02.2018). Este direito exerce-se no termo do arrendamento notificando ao senhorio um pedido de renovação pelo menos 6 meses antes do prazo. O senhorio que recuse a renovação sem motivo legítimo deve pagar ao inquilino uma indemnização de despejo. Esta indemnização cobre o prejuízo sofrido: perda de clientela, custos de mudança e reinstalação, indemnização por perda de fundo de comércio. O montante é fixado amigavelmente ou pelo juiz. O senhorio pode recusar a renovação sem indemnização apenas por motivos graves: incumprimento das obrigações pelo inquilino, estado do imóvel que necessita demolição/reconstrução, ou necessidade de exploração pessoal (o senhorio deve então explorar os locais durante pelo menos 2 anos). A cessão do arrendamento comercial é possível salvo cláusula em contrário, mas o senhorio deve ser informado da cessão.

Por Erwan Bargain, REV TEGOVA · Atualizado: abril de 2026