Gewerbemietvertrag Luxemburg: Gesetz 03.02.2018, 9 Jahre

Der Geschäftsmietvertrag in Luxemburg wird seit dem 1. April 2018 vom Gesetz vom 3. Februar 2018 erfasst. Dieses Gesetz hat die alleinige Anwendung des Zivilgesetzbuchs ersetzt und den Rahmen tiefgreifend modernisiert: gesetzliche Mindestlaufzeit, Erneuerungsrecht, Räumungsentschädigung, geregelte Indexierung. Es gilt für Mietverträge über Räumlichkeiten, die für eine professionell ausgeübte gewerbliche, handwerkliche oder industrielle Tätigkeit genutzt werden.

Vom Anwendungsbereich ausgeschlossen: Wohnmietverträge (Gesetz 21.09.2006), Pachtverträge (spezielles Regime), Mietverträge über immaterielle Güter (Geschäftswert ohne Räume) und Kurzzeitvermietungen (< 6 Monate für saisonale Tätigkeiten). Der Mietvertrag muss schriftlich sein (vorzugsweise, aber nicht zwingend); andernfalls beweisen Belegung und Zahlung den Mietvertrag, jedoch mit erhöhter Beweislast bei Streit.

Die gesetzliche Mindestlaufzeit beträgt 9 Jahre (Art. 2). Die Parteien können eine längere Laufzeit vereinbaren (z.B. 12, 15 oder 25 Jahre für große Ausbau-Investitionen), aber niemals kürzer. Sieht der Vertrag weniger als 9 Jahre vor, wird die Laufzeit gesetzlich automatisch auf 9 Jahre erhöht.

Der Mieter hat ein dreijährliches Kündigungsrecht: Er kann den Mietvertrag am Ende jeder Dreijahresperiode (3, 6, 9 Jahre) mit 6 Monaten Frist per Gerichtsvollzieherakt oder Einschreiben kündigen (Art. 4). Der Vermieter darf während des Mietvertrags nur aus limitativ aufgezählten Gründen kündigen: schwerer Mietersverstoß, persönlicher Geschäftsbedarf oder totale Abriss-/Wiederaufbauarbeiten.

Die Geschäftsmiete ist NICHT durch die 5%-Regel des investierten Kapitals gedeckelt (die nur für Wohnmieten gilt). Sie wird frei zwischen den Parteien nach Marktbedingungen und dem Mietwert der Räume festgelegt. Für LU-Geschäftsräume liegen Prime-Mieten LU-Stadt typisch zwischen 80 und 250 €/m²/Monat je nach Lage und Nutzung.

Die Indexierung ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) des STATEC gekoppelt. Die Indexierungsklausel muss ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen sein; andernfalls bleibt die Miete während der gesamten Laufzeit fest. Eine Mietüberprüfung kann von jeder Partei am Ende jeder Dreijahresperiode verlangt werden, wenn die Miete nicht mehr dem tatsächlichen Mietwert entspricht (Art. 7). Schlüsselgeld (pas-de-porte) ist zulässig, als Gegenleistung für die Geschäftsvorteile der Lage, und frei verhandelbar.

Der Geschäftsmieter hat bei Vertragsablauf ein Erneuerungsrecht (Art. 5). Es wird durch Benachrichtigung des Vermieters mindestens 6 Monate vor dem Termin ausgeübt. Ein Vermieter, der die Erneuerung ohne berechtigten Grund ablehnt, muss dem Mieter eine Räumungsentschädigung zahlen, die den Verlust deckt: Kundschaftsverlust, Umzugs- und Neueinrichtungskosten, Entschädigung für Geschäftsverlust.

Der Vermieter kann die Erneuerung nur aus schwerwiegenden Gründen ohne Entschädigung ablehnen: vertraglicher oder gesetzlicher Verstoß des Mieters, baulicher Zustand, der vollständigen Abriss und Wiederaufbau erfordert, oder persönlicher Geschäftsbedarf (der Vermieter muss die Räume dann in derselben oder verwandter Tätigkeit mindestens 2 Jahre nutzen). Die Abtretung des Geschäftsmietvertrags ist möglich, sofern nicht anders vereinbart, in der Regel an die Geschäftswertsabtretung gekoppelt; der Vermieter muss informiert werden.