Wohneigentum Luxemburg: Gesetz 16.05.1975, Verwalter, EV 2026

Miteigentum entsteht, sobald eine bebaute Immobilie unter mehreren Eigentümern in Einheiten geteilt wird, jeweils bestehend aus einem privaten Teil (Wohnung, Keller, Stellplatz) und einem Anteil an Gemeinschaftsteilen (Rohbau, Dach, Treppen, Gemeinschaftsausstattung). Jeder Miteigentümer ist von Rechts wegen Mitglied der Eigentümergemeinschaft, juristische Person, die die Gemeinschaftsteile besitzt und verwaltet (Art. 9 geändertes Gesetz 1975).

Drei Organe strukturieren die Governance: der Syndikus (ausführender Beauftragter, professionell pflichtweise über 5 Einheiten), die Eigentümerversammlung (souveränes Organ, das über Budget, Arbeiten und Status des Syndikus abstimmt) und der Verwaltungsrat (fakultatives Organ gewählter Miteigentümer zur Kontrolle der Verwaltung). Die Gemeinschaft wird gerichtlich durch den Syndikus vertreten, die Ordnung kann jedoch Delegationen vorsehen.

Der Syndikus ist der gesetzliche Beauftragte der Gemeinschaft. Hauptaufgaben: jährliche EV einberufen (mindestens einmal pro Jahr, Art. 14), Beschlüsse umsetzen, Buchhaltung führen, Umlagen und Sonderbeiträge eintreiben, notwendige Verträge abschließen (Versicherung, Wartung, Aufzugswartung), Archive und Eigentümerregister führen, Gemeinschaft vor Gericht vertreten.

Das Mandat des professionellen Syndikus ist auf 3 Jahre verlängerbar begrenzt (Art. 17). Er muss eine Niederlassungsgenehmigung und eine Berufshaftpflichtversicherung haben. Die Vergütung umfasst Pauschalhonorare (laufende Verwaltung) und gesondert berechnete Sonderleistungen. Jeder Miteigentümer kann die Buchhaltung und technischen Unterlagen auf einfache Anfrage einsehen.

Die jährliche ordentliche EV stimmt über die Abrechnung des vergangenen Geschäftsjahres, das Budget, die Entlastung des Syndikus und das Arbeitsprogramm ab. Eine außerordentliche EV kann jederzeit vom Syndikus oder auf Antrag von Miteigentümern mit mindestens 25 % der Anteile einberufen werden. Die Einladung muss per Einschreiben 21 Tage vor der Sitzung mit Tagesordnung, Budgetentwurf und notwendigen Unterlagen versendet werden (Art. 14).

Die erforderlichen Mehrheiten sind nach Schwere der Entscheidung gestaffelt: einfache Mehrheit (50 % + 1 der anwesenden oder vertretenen Anteile) für laufende Entscheidungen (Budget, Wartung, ordentliche Ausgaben); absolute Mehrheit (50 % + 1 aller Anteile) für Verbesserungsarbeiten und Bestellung/Widerruf des Syndikus; 3/4-Mehrheit aller Anteile für Ordnungsänderungen, Umbauarbeiten, Zweckänderung; Einstimmigkeit für jeden Eingriff in private Rechte (Einheitsentfernung, Anteilsänderung).

Seit der Reform 2018 ist ein Rücklagenfonds für Miteigentumsgemeinschaften mit mehr als 5 Einheiten Pflicht. Der jährliche Mindestbeitrag wird von der EV festgelegt (oft 5 bis 10 % des Jahresbudgets) und muss künftige Großarbeiten finanzieren (Fassadensanierung alle 15-20 Jahre, Dach, Aufzug, EPBD-Konformität). Der Fonds ist unveräußerlich: Er kann nur für in der EV beschlossene Arbeiten verwendet werden.

Laufende Kosten (Wartung, Gemeinschaftsmedien, Versicherung, Syndikus) werden nach Anteilen verteilt. Bestimmte Sonderkosten können nach in der Ordnung vorgesehenen anderen Schlüsseln verteilt werden: z. B. Aufzug nur auf bediente Etagen, Zentralheizung anteilig zur beheizten Fläche, Wasser anteilig zum individuellen Verbrauch. Der Syndikus erstellt vierteljährliche Sonderbeiträge und eine Jahresabrechnung.