Wie funktioniert Miteigentum in Luxemburg?

Das Miteigentum in Luxemburg wird durch das geänderte Gesetz vom 16. Mai 1975 zur Regelung des Miteigentums an bebauten Immobilien geregelt. Jeder Miteigentümer besitzt einen Anteil bestehend aus einem privaten Teil (Wohnung, Keller, Stellplatz) und einem Anteil an den Gemeinschaftsteilen, ausgedrückt in Tausendstel. Die Hausverwaltung stützt sich auf drei Organe: den Syndikus, die Eigentümerversammlung und den Verwaltungsrat. So funktioniert das Zusammenspiel.

Der Syndikus und die Eigentümerversammlung

Die Bestellung eines professionellen Syndikus ist für Miteigentumsgemeinschaften mit mehr als 5 Einheiten Pflicht (Art. 16, geändertes Gesetz vom 16.05.1975). Der Syndikus ist der gesetzliche Vertreter der Eigentümergemeinschaft: Er führt die Beschlüsse der Versammlung aus, verwaltet das Budget, erhebt die Umlagen, pflegt die Gemeinschaftsteile und vertritt die Gemeinschaft vor Gericht. Sein Mandat ist auf 3 Jahre begrenzt und verlängerbar. Die Eigentümerversammlung (EV) tagt mindestens einmal jährlich (Art. 14). Sie stimmt über den Wirtschaftsplan ab, genehmigt die Abrechnung, beschließt Arbeiten und bestellt oder widerruft den Syndikus. Jeder Miteigentümer hat Stimmrechte proportional zu seinen Anteilen. Die Beschlussfähigkeit ist erreicht, wenn anwesende oder vertretene Eigentümer mindestens 50 % der Anteile halten.

Miteigentumsordnung und Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsordnung ist eine notarielle Pflichtsurkunde, die im Kataster veröffentlicht wird und festlegt: die Zweckbestimmung des Gebäudes, die Aufteilung der privaten und gemeinschaftlichen Teile, die Miteigentumsanteile jeder Einheit, die Nutzungsregeln für private und gemeinschaftliche Teile und die Kostenverteilung. Die Anteile bestimmen sowohl die Stimmrechte in der EV als auch die Kostenverteilung. Sie werden nach Fläche, Lage und Beschaffenheit jeder Einheit berechnet (Art. 5, Gesetz vom 16.05.1975). Eine Änderung der Miteigentumsordnung erfordert eine 3/4-Mehrheit der Anteile (Art. 14). Gemeinschaftsteile umfassen: Rohbau, Dächer, Treppenhäuser, Eingangshallen, Grünflächen, Hauptleitungen und Gemeinschaftsausstattung.

Rücklagenfonds und Abstimmungsmehrheiten

Seit der Reform von 2018 ist die Bildung eines Rücklagenfonds für Miteigentumsgemeinschaften mit mehr als 5 Einheiten Pflicht. Der jährliche Mindestbeitrag wird von der EV festgelegt und muss künftige größere Instandhaltungsarbeiten finanzieren (Fassadensanierung, Dach, Aufzug). Die Abstimmungsmehrheiten in der EV sind nach Bedeutung der Entscheidung gestaffelt: einfache Mehrheit (50 % + 1 der anwesenden/vertretenen Anteile) für laufende Entscheidungen (Budget, Wartung); absolute Mehrheit (50 % + 1 aller Anteile) für Verbesserungsarbeiten; 3/4-Mehrheit aller Anteile für Änderungen der Miteigentumsordnung, Umbauarbeiten und Zweckänderung des Gebäudes; Einstimmigkeit für Entscheidungen, die private Rechte betreffen (Änderung der Anteilsverteilung, Entfernung privater Ausstattung). Der Verwaltungsrat, ein fakultatives Gremium gewählter Miteigentümer, kontrolliert die Verwaltung des Syndikus und bereitet die EV vor.

Von Erwan Bargain, REV TEGOVA · Aktualisiert: April 2026