5 %-Mietregel Luxemburg: Berechnung und Reform 2026
So funktioniert Luxemburgs gesetzliche Mietobergrenze, ihre Berechnung und der Effekt der bevorstehenden Reform.
01Prinzip der 5%-Regel
Artikel 3 des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006 über Wohnungsmietverträge legt die maximale Jahresmiete auf 5 % des aufgewerteten in das vermietete Objekt investierten Kapitals fest. Es ist eine zwingende Obergrenze: Jede Klausel mit höherer Miete ist nichtig, und der Mieter kann eine rückwirkende Mietreduktion vor der kommunalen Mietkommission oder dem Friedensrichter erwirken.
Der Mechanismus sucht ein Gleichgewicht zwischen angemessener Vermieter-Rendite (5 % brutto/Jahr) und Mieterschutz. Die Regel gilt für die Miete ohne Nebenkosten. Die Nebenkosten (Wasser, Heizung, Gemeinschaftspflege, Aufzug) werden separat zum tatsächlichen Kostenwert abgerechnet, im Rahmen der durch das GH-Reglement vom 16. Juni 2015 gesetzten umlegbaren Nebenkosten.
02Aufgewertetes investiertes Kapital
Das investierte Kapital umfasst: den Kaufpreis (Grundstück + Bau), die Erwerbsnebenkosten (Gebühren, Notargebühren, Hypothek) und nachträgliche dauerhafte Verbesserungsausgaben (Erweiterungen, Umbau, größere Energiesanierung). Ausgeschlossen sind laufende Instandhaltung, Dekoration, Möbel und Finanzierungskosten.
Das Kapital wird zum Zeitpunkt der Mietfestsetzung mit dem vom STATEC veröffentlichten Aufwertungskoeffizienten des Investitionsjahres aufgewertet. Schlüsselkoeffizienten 2026: 1,48 (2026), 1,52 (2025), 1,57 (2024), 1,64 (2023), 1,77 (2022), 2,07 (2015), 2,33 (2010). Ein Abnutzungsabschlag von 2 %/Jahr gilt auf den Bauanteil (GH-Reglement 16.06.2015).
03Praktische Berechnung und Formel
Vollständige Formel: Max. Jahresmiete = (aufgewertetes investiertes Kapital − Bau-Abnutzungsabschlag) × 5 %. Max. Monatsmiete = max. Jahresmiete / 12. Beispiel: Wohnung 2015 für 400.000 € gekauft (30.000 € Kosten), keine Arbeiten. Koeffizient 2015 = 2,07. Aufgewertetes Kapital = 430.000 × 2,07 = 890.100 €. Abnutzung 11 Jahre × 2 % = 22 % (auf den ~70 % Bauanteil). Kapital nach Abnutzung ≈ 753.700 €. Max. Jahresmiete = 5 % × 753.700 = 37.685 €/Jahr, also ~3.140 €/Monat.
Bei Streit kann Mieter oder Vermieter die kommunale Mietkommission anrufen (kostenloses Verfahren, Art. 7 Gesetz 2006). Die Kommission gibt eine Stellungnahme auf Basis der Unterlagen ab: Erwerbsakt, Arbeitsrechnungen, Kostenvoranschläge, STATEC-Indizes. Wird die Stellungnahme ignoriert, kann der Fall vor den Friedensrichter, der eine rückwirkende Reduktion und Erstattung der Überzahlungen anordnen kann.
04Rechenbeispiele nach Kaufjahr
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| Kaufjahr | STATEC-Koeffizient | Aufgewertetes Kapital | Max. Miete/Monat (5 %) |
|---|---|---|---|
| 2010 | 2,33 | 1.001.900 € | ≈ 4.030 € |
| 2015 | 2,07 | 890.100 € | ≈ 3.140 € |
| 2020 | 1,95 | 838.500 € | ≈ 3.270 € |
| 2022 | 1,77 | 761.100 € | ≈ 2.990 € |
| 2025 | 1,52 | 653.600 € | ≈ 2.690 € |
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Unser Rechner wendet den STATEC-Koeffizienten Ihres Kaufjahres, den jährlichen Abnutzungsabschlag, integriert Verbesserungsarbeiten und gibt die maximale Monatsmiete aus. Anpassung für die 3,5%-Reform möglich.
Berechnung startenHäufig gestellte Fragen
Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Thema.
Wie berechnet man die Höchstmiete in Luxemburg?
Multiplizieren Sie das investierte Kapital (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + Verbesserungsarbeiten) mit dem STATEC-Koeffizienten des Investitionsjahres. Wenden Sie den Abnutzungsabschlag von 2 %/Jahr auf den Bauanteil an. Multiplizieren Sie das Ergebnis mit 5 % für die max. Jahresmiete, dann teilen Sie durch 12 für die monatliche.
Wird die 5%-Regel in Luxemburg geändert?
Der Gesetzentwurf 8184 sieht vor, die Obergrenze von 5 % auf 3,5 % für neue Mietverträge zu senken, mit dem Ziel besseren Mieterschutzes angesichts steigender Preise. Der Text wird im Parlament diskutiert und könnte im Laufe von 2026 in Kraft treten. Bestehende Mietverträge wären nicht rückwirkend betroffen.
Was umfasst genau das investierte Kapital?
Den Kaufpreis von Grundstück und Bau, Erwerbsnebenkosten (Gebühren, Notargebühren, Hypothek) und dauerhafte Verbesserungsausgaben (Erweiterungen, Umbau, größere Energiesanierung). Laufende Instandhaltung, Dekoration und Möbel sind ausgeschlossen.
Wie funktioniert der 2%-Abnutzungsabschlag?
Der Bauanteil (ohne Grundstück, je nach Gemeinde meist 60-75 % des Preises) wird um 2 % pro Jahr seit Kauf oder letzten strukturellen Arbeiten abgeschrieben. Die Abschreibung kumuliert bis zu einer Untergrenze (typisch 30 % des Anfangswerts).
Sind Nebenkosten in der 5%-Obergrenze enthalten?
Nein. Nebenkosten (Wasser, Heizung, Gemeinschaftspflege, Aufzug) werden zusätzlich zur gedeckelten Miete abgerechnet, auf Basis tatsächlicher Kosten und limitativ aufgelistet im GH-Reglement vom 16. Juni 2015 (Müllabgabe, Gemeinschaftsmedien etc.). Der Vermieter darf keine größeren Arbeiten oder Marge umlegen.
Was tun, wenn meine Miete die gesetzliche Obergrenze überschreitet?
Wenden Sie sich kostenlos an die Mietkommission Ihrer Gemeinde mit dem Erwerbsakt des Vermieters (anfordern), Ihrem Mietvertrag und Arbeitsrechnungen. Die Kommission gibt eine Stellungnahme; weigert sich der Vermieter, können Sie zum Friedensrichter, der die rückwirkende Reduktion und Erstattung der Überzahlungen anordnen kann.
Offizielle Quellen
Gesetze, Rundschreiben und Veröffentlichungen, die für diesen Leitfaden konsultiert wurden.
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