5 %-Locatiounsregel Lëtzebuerg: Berechnung a Reform 2026
Wéi d'gesetzlech Mietoebergrenz zu Lëtzebuerg funktionéiert, d'Berechnung an den Effekt vun der kommender Reform.
01Prinzip vun der 5%-Regel
Den Artikel 3 vum geännerte Gesetz vum 21. September 2006 iwwer de Bail à usage d'habitation setzt de maximale Joresloyer op 5 % vum opgewäerten investéierte Kapital am vermitt Objet fest. Et ass eng zwangsleefeg Obergrenz: All Klausel mat méi héijem Loyer ass nichteg, an de Locataire kann eng réckwierkend Loyer-Reduktioun virun der Gemeng-Loyerkommissioun oder dem Friddensriichter erhalen.
De Mechanismus sicht en Gleichgewiicht tëschent vernünfteger Bailleur-Rendit (5 % brutto/Joer) a Locataire-Schutz. D'Regel gëllt fir de Loyer ouni Nieftekosten. D'Nieftekosten (Waasser, Heizung, Gemeinschaftspfleg, Lift) ginn separat zum tatsächleche Käschtewäert berechent, am Kader vun den duerch d'GH-Reglement vum 16. Juni 2015 festgesate recuperabel Nieftekosten.
02Opgewäert investéiert Kapital
Dat investéiert Kapital ëmfaasst: de Kafpräis (Terrain + Bau), d'Aktenkosten (Gebühren, Notairsgebühren, Hypothéik) an spéider dauerhaft Verbesserungsausgaben (Erweiderungen, Ëmbau, gréisser Energiesanéierung). Ausgeschloss sinn laafenden Ënnerhalt, Dekoratioun, Möbel a Finanzéierungskäschten.
D'Kapital gëtt zum Zäitpunkt vun der Loyerfestleeung mam vum STATEC publizéierten Opwäertungskoeffizient vum Investitiounsjoer opgewäert. Schlësselkoeffizienten 2026: 1,48 (2026), 1,52 (2025), 1,57 (2024), 1,64 (2023), 1,77 (2022), 2,07 (2015), 2,33 (2010). E Veraltungsrabatt vu 2 %/Joer gëllt op de Bauundeel (GH-Reglement 16.06.2015).
03Praktesch Berechnung a Formel
Voll Formel: Max. Joresloyer = (opgewäert investéiert Kapital − Bau-Veraltungsrabatt) × 5 %. Max. Mountsloyer = max. Joresloyer / 12. Beispill: Appartement 2015 fir 400.000 € kaaft (30.000 € Käschten), keng Aarbechten. Koeffizient 2015 = 2,07. Opgewäert Kapital = 430.000 × 2,07 = 890.100 €. Veraltung 11 Joer × 2 % = 22 % (op de ~70 % Bauundeel). Kapital no Veraltung ≈ 753.700 €. Max. Joresloyer = 5 % × 753.700 = 37.685 €/Joer, also ~3.140 €/Mount.
Bei Streit kann Locataire oder Bailleur d'Gemeng-Loyerkommissioun uruffen (gratis Verfahren, Art. 7 Gesetz 2006). D'Kommissioun gëtt eng Stellungnahm op Basis vun den Ënnerlagen of: Erwerbsakt, Aarbechtsrechnungen, Kostenvirschléi, STATEC-Indizen. Gëtt d'Stellungnahm ignoréiert, kann de Fall virum Friddensriichter, dee eng réckwierkend Reduktioun an Erstattung vun Iwwerzuelungen uerdne kann.
04Rechenbeispiller no Kafsjoer
guide.regle5Pourcent.section4P1
| Kafsjoer | STATEC-Koeffizient | Opgewäert Kapital | Max. Loyer/Mount (5 %) |
|---|---|---|---|
| 2010 | 2,33 | 1.001.900 € | ≈ 4.030 € |
| 2015 | 2,07 | 890.100 € | ≈ 3.140 € |
| 2020 | 1,95 | 838.500 € | ≈ 3.270 € |
| 2022 | 1,77 | 761.100 € | ≈ 2.990 € |
| 2025 | 1,52 | 653.600 € | ≈ 2.690 € |
Berechent Ären gesetzlechen Maximallayer
Eise Rechner appliquéiert den STATEC-Koeffizient vun Ärem Kafsjoer, den jährlechen Veraltungsrabatt, integréiert Verbesserungsaarbechten an gëtt de maximale Mountsloyer aus. Upassung fir d'3,5%-Reform méiglech.
Berechnung startenHeefeg Froen
Kuerz Äntwerten op déi heefegst Froen zu dësem Thema.
Wéi berechent een de Maximallayer zu Lëtzebuerg?
Multiplikéiert dat investéiert Kapital (Kafpräis + Aktenkosten + Verbesserungsaarbechten) mam STATEC-Koeffizient vum Investitiounsjoer. Appliquéiert de Veraltungsrabatt vu 2 %/Joer op de Bauundeel. Multiplikéiert d'Resultat mat 5 % fir de max. Joresloyer, dann deelt duerch 12 fir de Mountsloyer.
Ännert sech d'5%-Regel zu Lëtzebuerg?
De Projet de loi 8184 gesäit vir, d'Obergrenz vun 5 % op 3,5 % fir nei Bail-Verträg ze senken, mam Zil vun engem besseren Locataire-Schutz géint d'Präissteigerung. Den Text gëtt am Parlament diskutéiert a kéint am Laaf vun 2026 a Kraaft trieden. Bestoend Bail-Verträg wieren net réckwierkend betraff.
Wat ëmfaasst genau dat investéiert Kapital?
De Kafpräis vum Terrain an dem Bau, d'Aktenkosten (Gebühren, Notairsgebühren, Hypothéik) an dauerhaft Verbesserungsausgaben (Erweiderungen, Ëmbau, gréisser Energiesanéierung). Laafenden Ënnerhalt, Dekoratioun a Möbel sinn ausgeschloss.
Wéi funktionéiert de 2%-Veraltungsrabatt?
De Bauundeel (ouni Terrain, je no Gemeng meeschtens 60-75 % vum Präis) gëtt ëm 2 % pro Joer zënter Kaaf oder leschten strukturellen Aarbechte ofgeschriwwen. D'Ofschreiwung kumuléiert sech bis zu engem Bodemwäert (typesch 30 % vum Ufankswäert).
Sinn d'Nieftekosten an der 5%-Obergrenz abegraff?
Nee. Nieftekosten (Waasser, Heizung, gemeinsame Pfleg, Lift) ginn zousätzlech zum gedeckelte Loyer berechent, op Basis vun tatsächleche Käschten an limitativ opgelëscht am GH-Reglement vum 16. Juni 2015 (Dreckstax, Gemeinschaftsmedien etc.). De Bailleur däerf keng gréisser Aarbechten oder Marge ëmleeën.
Wat maachen, wann mäi Loyer d'gesetzlech Obergrenz iwwerschreit?
Wendt Iech gratis un d'Loyerkommissioun vun Ärer Gemeng mam Erwerbsakt vum Bailleur (ufroen), Ärem Bail an Aarbechtsrechnungen. D'Kommissioun gëtt eng Stellungnahm; weigert sech de Bailleur, kënnt Dir bei de Friddensriichter, dee d'réckwierkend Reduktioun an Erstattung vun Iwwerzuelungen uerdne kann.
Offiziell Quellen
Gesetzer, Rondbréiwer a Publikatiounen déi fir dësen Guide konsultéiert goufen.
Verbonne Tools
Vervollstänegt Är Analys mat deenen anere tevaxia-Tools.
5 % vum opgewäerten investéierte Kapital + Veraltung + Reform-Upassung.
Bréifvirlagen fir Anfechtung, Käschtenverfollegung, Kommissiouns-Demande.
Median-beobachtete Loyer pro Gemeng a Wunnengstyp fir ze vergläichen.
Brutto-/Nettorenditverfollegung vun Ären verlounten Immobilien.
Verbonne Artikelen
Liest weider mat dëse complementäre Guiden.
Dauer, Kënnegung, Mietkautioun, Nieftekosten a Pflichte vu Vermieter a Locataire.
Dauer, Verlängerung, Räumungsentschädigung, Ablöse a wesentlech Klauselen vum Gewierflech Mietvertrag.
Copropriétéitsreglement, Generalversammlungen, gemeinsam Käschten a Reservefong.