Geschäftsmietkontrakt Lëtzebuerg: Gesetz 03.02.2018, 9 Joer
De komplette Rechtsrahme fir Geschäftsmietverträg zu Lëtzebuerg: Lafzäit, Kënnegung, Loyer, Indexéierung an Erneierungsrecht.
01Rechtsrahme a Vertragstyp
De Geschäftsmietvertrag zu Lëtzebuerg gëtt zënter dem 1. Abrëll 2018 vum Gesetz vum 3. Februar 2018 erfaasst. Dëst Gesetz huet d'alleinegt Uwendung vum Code civil ersat an de Rahme déifgräifend moderniséiert: gesetzlech Mindestlafzäit, Erneierungsrecht, Räumungsentschädegung, gereegelt Indexéierung. Et gëllt fir Mietverträg iwwer Räimlechkeeten déi fir eng professionnell ausgeüübt gewerblech, handwierklech oder industriell Tätegkeet benotzt ginn.
Vum Anwendungsberäich ausgeschloss: Wunnmietverträg (Gesetz 21.09.2006), Pachtverträg (spezielles Regime), Mietverträg iwwer immateriell Gidder (Geschäftswäert ouni Räim) a Kuerzzeitvermietungen (< 6 Méint fir saisonal Tätegkeeten). De Mietvertrag muss schrëftlech sinn (vorzugsweis, awer net zwingend); soss beweisen Belegung an Zuelung de Mietvertrag, awer mat erhéichter Bewäislast bei Streit.
02Lafzäit an dräijährlech Kënnegung
Déi gesetzlech Mindestlafzäit ass 9 Joer (Art. 2). D'Parteien kënnen eng méi laang Lafzäit vereinbaren (z.B. 12, 15 oder 25 Joer fir grouss Ausbau-Investitiounen), awer ni méi kuerz. Gesäit de Vertrag manner wéi 9 Joer vir, gëtt d'Lafzäit gesetzlech automatesch op 9 Joer erhéicht.
De Locataire huet en dräijährlecht Kënnegungsrecht: hie kann de Mietvertrag um Enn vun all Dräijoresperiod (3, 6, 9 Joer) mat 6 Méint Frist per Gerichtsvollzéierakt oder Recommandé kënnegen (Art. 4). De Vermieter däerf wärend dem Mietvertrag nëmmen aus limitativ opgelëschten Grënn kënnegen: schwéiere Locataire-Verstouss, perséinleche Geschäftsbedarf, oder total Ofrass-/Neiaufbauaarbechten.
03Loyer, Indexéierung a Schlësselgeld
De Geschäftsloyer ass NET duerch d'5%-Regel gedeckelt (déi nëmme fir Wunnmieten gëllt). Hie gëtt fräi tëschent de Parteien no Maartkonditiounen an dem Mietwäert vun de Räim festgesat. Fir LU-Geschäftsraim leien Prime-Loyere LU-Stad typesch tëschent 80 an 250 €/m²/Mount no Lag a Notzung.
D'Indexéierung ass un de Verbraucherpräisindex (VPI) vum STATEC gekoppelt. D'Indexéierungsklausel muss ausdrécklech am Mietvertrag virgesi sinn; soss bleift de Loyer fest während der ganzer Lafzäit. Eng Loyer-Iwwerpréifung kann vun all Partei um Enn vun all Dräijoresperiod ugefrot ginn, wann de Loyer net méi dem tatsächleche Mietwäert entsprécht (Art. 7). Schlësselgeld (pas-de-porte) ass zu Lëtzebuerg erlaabt, als Géigeleeschtung fir d'Geschäftsvirdeeler vun der Lag, a fräi verhandelbar.
04Erneierungsrecht a Räumungsentschädegung
De Geschäftslocataire huet beim Vertragsoflaaf en Erneierungsrecht (Art. 5). Et gëtt duerch Benoriichtegung vum Vermieter op mannst 6 Méint virum Termin ausgeüübt. E Vermieter, deen d'Erneierung ouni berechtegte Grond oflehnt, muss dem Locataire eng Räumungsentschädegung bezuelen, déi de Verloscht deckt: Clientèle-Verloscht, Ëmzugs- an Neianrichtungskäschten, Entschädegung fir Geschäftswäert-Verloscht.
De Vermieter kann d'Erneierung nëmmen aus schwéierwigende Grënn ouni Entschädegung oflehnen: vertraglecher oder gesetzleche Verstouss vum Locataire, Bauzoustand deen total Ofrass an Neiaufbau erfuerdert, oder perséinleche Geschäftsbedarf (de Vermieter muss d'Raim dann an der selwechter oder verwandter Tätegkeet op mannst 2 Joer notzen). D'Zessioun vum Geschäftsmietvertrag ass méiglech sou wäit net anescht vereinbart, allgemeng un d'Zessioun vum Geschäftswäert gekoppelt; de Vermieter muss informéiert ginn.
Bewäert d'Rentabilitéit vun engem Geschäftsraum
Eis Geschäftsmiet-Tool integréiert d'fräi Loyerfestleeung, dat amortiséierbart Schlësselgeld, d'VPI-Indexéierung, d'Ausbau-Amortisatioun an d'Berechnung vun der Nettorenditéit fir Vermieter a Locataire.
Analyse startenHeefeg Froen
Kuerz Äntwerten op déi heefegst Froen zu dësem Thema.
Wéi laang ass d'Mindestlafzäit vun engem Geschäftsmietvertrag zu Lëtzebuerg?
9 Joer (Art. 2 Gesetz vum 3. Februar 2018). De Locataire kann zu all Dräijoresperiod (3, 6, 9 Joer) mat 6 Méint Frist kënnegen. De Vermieter däerf nëmme bei schwéiere Verstouss, perséinlechem Geschäftsbedarf oder Ofrass/Neiaufbau kënnegen.
Ass de Geschäftsloyer zu Lëtzebuerg gedeckelt?
Nee, am Géigesaz zu Wunnmietverträg (5%-Plafong op investéiert Kapital) gëtt de Geschäftsloyer fräi tëschent de Parteien festgesat. Indexéierung iwwer den STATEC-VPI bei ausdrécklecher Klausel.
Wat ass Schlësselgeld a wéi verhandelt een et?
Schlësselgeld (pas-de-porte) ass eng Ufankszuelung vum Locataire un de Vermieter als Géigeleeschtung fir d'Geschäftsvirdeeler vun der Lag. An LU erlaabt, net reguléiert, fräi verhandelbar (typesch 1 bis 6 Mountsmieten fir eng Standardlag, bis zu méi Joren fir Prime). Vum Locataire iwwer d'Vertragslafzäit amortiséierbar.
Wéi funktionéiert d'Erneierungsrecht?
De Locataire notifizéiert eng Erneierungsdemande op mannst 6 Méint virum Vertragsoflaaf. E Vermieter deen ouni berechtegte Grond (Verstouss, Ofrass, Eegebedarf) oflehnt, muss eng Räumungsentschädegung fir Clientèle-, Ëmzugs- a Geschäftswäerts-Verloscht bezuelen. De Betrag gëtt eenverneemlesch oder geriichtlech festgesat.
Kann de Vermieter d'Vertragszessioun un en Iwwerhuelmer blockéieren?
Nee, sou wäit keng Géigenklausel am Vertrag. D'Geschäftsmietzessioun ass fräi, allgemeng un d'Geschäftswäerts-Zessioun gekoppelt. De Vermieter muss informéiert ginn, kann awer net widerspriechen sou wäit d'Vertragsbedingungen (Loyer, Notzung) vum Iwwerhuelmer respektéiert ginn. Eng Genehmegungsklausel virsinn, falls de Vermieter Opsiicht wëll.
Wat maachen bei schwéierem Locataire-Verstouss?
De Vermieter schéckt eng Mahnung per Recommandé mat Beschreiwung vum Verstouss (net bezuelten Loyer > 2 Méint, verbueden Sublocatioun, Notzungsännerung, gréisser Schied). Ouni Heelung bannent 30 Deeg kann de Vermieter de Fall virum Geriicht zu geriichtlecher Opléisung mat Räumungsdemande a Forderunge fir Réckstänn/Schuedenersaz bréngen.
Offiziell Quellen
Gesetzer, Rondbréiwer a Publikatiounen déi fir dësen Guide konsultéiert goufen.
Verbonne Tools
Vervollstänegt Är Analys mat deenen anere tevaxia-Tools.
Loyer, Schlësselgeld, VPI-Indexéierung, Vermieter-/Locataire-Renditéit.
Bewäertung vun engem kommerziell verlounten Aktivum iwwer 9 Joer.
Verfollegung vu méi kommerziell verlounten Räim.
Solvenz vum Locataire-Entreprise virum Vertragsënnerschrëft.
Verbonne Artikelen
Liest weider mat dëse complementäre Guiden.
Berechnung vum gesetzleche Maximallayer baséierend op dem opgewäerte investéierte Kapital laut Gesetz vum 21.09.2006.
Dauer, Kënnegung, Mietkautioun, Nieftekosten a Pflichte vu Vermieter a Locataire.
Copropriétéitsreglement, Generalversammlungen, gemeinsam Käschten a Reservefong.