Règle des 5 % du loyer Luxembourg : calcul et réforme 2026
Le mécanisme de plafonnement légal du loyer au Luxembourg, son calcul et l'impact de la réforme à venir.
01Principe de la règle des 5 %
L'article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation fixe le loyer annuel maximum à 5 % du capital investi réévalué dans le bien loué. C'est un plafond impératif : toute clause prévoyant un loyer supérieur est nulle, et le locataire peut obtenir la réduction rétroactive du loyer devant la Commission des loyers de la commune ou le juge de paix.
Le mécanisme cherche un équilibre entre rendement raisonnable pour le bailleur (5 % brut/an) et protection du locataire. La règle ne s'applique qu'au loyer hors charges. Les charges locatives (eau, chauffage, entretien des communs, ascenseur) sont facturées séparément au coût réel, dans la limite des charges récupérables fixées par le RGD du 16 juin 2015.
02Capital investi réévalué
Le capital investi comprend : le prix d'acquisition du bien (terrain + construction), les frais d'acte (droits, émoluments, hypothèque), et les dépenses d'amélioration durables postérieures (extensions, transformation, rénovation énergétique majeure). Sont exclus l'entretien courant, la décoration, le mobilier, et les frais financiers.
Le capital est réévalué à la date de la fixation du loyer au moyen du coefficient de réévaluation de l'année d'investissement, publié par le STATEC. Coefficients clés 2026 : 1,48 (2026), 1,52 (2025), 1,57 (2024), 1,64 (2023), 1,77 (2022), 2,07 (2015), 2,33 (2010). Une décote vétusté de 2 % par an s'applique sur la part construction (RGD 16.06.2015).
03Calcul pratique et formule
Formule complète : Loyer annuel max = (capital investi réévalué − décote vétusté construction) × 5 %. Le loyer mensuel max = loyer annuel max / 12. Exemple : appartement acheté 400 000 € en 2015 (frais 30 000 €), pas de travaux. Coefficient 2015 = 2,07. Capital réévalué = 430 000 × 2,07 = 890 100 €. Décote vétusté 11 ans × 2 % = 22 % (sur la part construction, ~70 %). Capital après vétusté ≈ 753 700 €. Loyer annuel max = 5 % × 753 700 = 37 685 €/an, soit 3 140 €/mois.
En cas de litige, le locataire ou bailleur peut saisir la Commission des loyers de la commune (procédure gratuite, art. 7 loi 2006). La Commission rend un avis basé sur les pièces : acte d'acquisition, factures de travaux, devis, indices STATEC. Si l'avis est ignoré, l'affaire peut être portée devant le juge de paix qui peut imposer une réduction rétroactive et le remboursement des trop-perçus.
04Exemples chiffrés par année d'achat
guide.regle5Pourcent.section4P1
| Année d'achat | Coefficient STATEC | Capital réévalué | Loyer max/mois (5 %) |
|---|---|---|---|
| 2010 | 2,33 | 1 001 900 € | ≈ 4 030 € |
| 2015 | 2,07 | 890 100 € | ≈ 3 140 € |
| 2020 | 1,95 | 838 500 € | ≈ 3 270 € |
| 2022 | 1,77 | 761 100 € | ≈ 2 990 € |
| 2025 | 1,52 | 653 600 € | ≈ 2 690 € |
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Lancer le calculQuestions fréquentes
Réponses brèves aux questions les plus posées sur ce sujet.
Comment calculer le loyer maximum au Luxembourg ?
Multipliez le capital investi (prix d'achat + frais d'acte + travaux d'amélioration) par le coefficient STATEC de l'année d'investissement. Appliquez la décote vétusté de 2 % par an sur la part construction. Multipliez le résultat par 5 % pour obtenir le loyer annuel max, puis divisez par 12 pour le mensuel.
La règle des 5 % va-t-elle changer au Luxembourg ?
Le projet de loi 8184 prévoit de ramener le plafond de 5 % à 3,5 % pour les nouveaux baux, en visant une meilleure protection des locataires face à la hausse des prix. Le texte est en discussion parlementaire et pourrait entrer en vigueur courant 2026. Les baux en cours ne seraient pas rétroactivement affectés.
Que comprend exactement le capital investi ?
Le prix d'achat du terrain et de la construction, les frais d'acte (droits, émoluments, hypothèque) et les dépenses d'amélioration durables (extensions, transformation, rénovation énergétique majeure). L'entretien courant, la décoration et le mobilier sont exclus.
Comment fonctionne la décote vétusté de 2 % ?
La part construction (terrain exclu, généralement 60-75 % du prix selon la commune) subit une décote de 2 % par année écoulée depuis l'achat ou les derniers travaux structurels. La décote est cumulée jusqu'à un plancher (typiquement 30 % de la valeur initiale).
Les charges locatives sont-elles incluses dans le plafond 5 % ?
Non. Les charges (eau, chauffage, entretien commun, ascenseur) sont facturées en supplément du loyer plafonné, sur la base des frais réels et limitativement énumérées par le RGD du 16 juin 2015 (taxe ordures, fluides communs, etc.). Le bailleur ne peut pas répercuter de gros travaux ni sa marge.
Que faire si mon loyer dépasse le plafond légal ?
Saisissez gratuitement la Commission des loyers de votre commune avec l'acte d'acquisition du bailleur (à demander), votre bail et les factures de travaux. La Commission rend un avis ; si le bailleur refuse de s'y conformer, vous pouvez aller devant le juge de paix qui peut ordonner la réduction rétroactive et le remboursement des trop-perçus.
Sources officielles
Textes de loi, circulaires et publications consultés pour rédiger ce guide.
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