Comment fonctionne la règle des 5 % pour les loyers au Luxembourg ?

Au Luxembourg, le loyer annuel maximal d'un logement ne peut pas dépasser 5 % du capital investi réévalué par le bailleur. Cette règle, fixée par l'article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, protège le locataire contre les loyers excessifs tout en garantissant au propriétaire un rendement raisonnable sur son investissement.

Le capital investi et sa réévaluation

Le capital investi comprend le prix d'acquisition du terrain et de la construction, les frais d'acte, les dépenses de transformation et d'amélioration (à l'exclusion de l'entretien courant). Ce montant est réévalué à la date de fixation du loyer au moyen des coefficients de réévaluation publiés par le STATEC, qui reflètent l'évolution du coût de la construction. Par exemple, un bien acheté 300 000 € en 2005 avec un coefficient de réévaluation de 1,45 donne un capital réévalué de 435 000 €.

Calcul du loyer maximum

Le loyer annuel maximum est strictement plafonné à 5 % du capital investi réévalué (art. 3 loi 21.09.2006). Formule : loyer annuel max = capital investi réévalué × 5 %. Pour notre exemple (capital réévalué de 435 000 €), le loyer annuel maximum est de 21 750 €, soit 1 812,50 € par mois. Les charges locatives (eau, chauffage, entretien des communs) ne sont pas incluses dans ce plafond et doivent être facturées séparément sur base de frais réels. Si le locataire estime que son loyer dépasse ce seuil, il peut saisir la Commission des loyers de sa commune.

Cas particuliers et recours

Certains logements échappent à la règle des 5 % : les logements meublés (un supplément peut être appliqué), les logements de fonction, et les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi. Pour les baux en cours, le bailleur ne peut augmenter le loyer que si le capital investi a été augmenté par des travaux d'amélioration. La réforme en discussion (projet de loi 8184) prévoit de ramener le plafond de 5 % à 3,5 % pour les nouveaux baux à partir de 2026, afin de mieux protéger les locataires face à la hausse des prix immobiliers.

Par Erwan Bargain, REV TEGOVA · Mis à jour : avril 2026