Immobilienevaluatioun Lëtzebuerg: TEGOVA EVS 2025 Methoden

Wéi een eng Immobilie zu Lëtzebuerg richteg bewäert: professionnell Methoden, verfügbar Donnéeën an Bewäertungsdriver 2026.

9 Min. LiesenAktualiséiert de 26. Abrëll 2026FR · EN · DE · LB · PT

01Déi 3 TEGOVA-Bewäertungsapprochen

Den direkten Vergläich (Sales Comparison) gëtt am heefegsten fir Wunnimmobilie benotzt: Analys vun rezenten Transaktiounen op ähnleche Biller am selwechte Gebitt, ugepasst fir Ënnerscheeder (Fläch, Stack, Zoustand, Ausriichtung, Parking, CPE). Zouverlässeg Method wann de Marché Vergläichsreferenze bitt. Zu Lëtzebuerg späist LISER dësen Ansaz iwwer hedonesch Modeller déi den Bäitrag vu jidder Eegenschaft zum Präis isoléieren.

D'Ertragswäertkapitaliséierung (Income Capitalisation) deelt déi stabiliséiert jährlech Nettomietakommes duerch e Kapitaliséierungssaz dee Marktrisiko a Rendit reflektéiert. LU-Wunnen-Cap-Rates: 3 bis 5% no Lag a Klass. Den DCF-Ansaz (Discounted Cash Flow) projizéiert Cashflows iwwer 10-15 Joer an diskontéiert se zu engem ugepassten WACC (typesch 5-9%), mat engem Endwäert; obligatoresch fir Gewerbe- an Hotelimmobilien laut EVS 2025.

Op mannst zwou Methoden ofgläichen

D'TEGOVA EVS 2025 Standarden verlaangen, datt den Gutachter d'Method begrënnt an, no Méiglechkeet, mat enger sekundärer Approche ofgläicht. An der Praxis kombinéiert een bei enger Wunnen-Mietimmobilie direkten Vergläich (Präisreferenz) a Kapitaliséierung (Renditkonsistenz). Konvergéieren béid op ±5%, ass de Wäert robust.

02Verfügbar Datenquellen

De LU-Marché huet ëffentlech Quelle vu héijer Qualitéit: Wunnungsobservatoire (observatoire.liser.lu) — Transaktiounspräisser je Gemeng an Typ, Loyer-Index, monatlech Verfollegung; STATEC — IPIR (Wunnimmobiliepräisindex), Baukosteindex, Demographie; data.public.lu — Geoportaldonnéeën, Kataster, PAG/PAP-Pläng; AED-Grondbuch — notariell Kafakten (real Präisser véierjählech publizéiert).

Fir den Tertiärsecteur (Bürorraim, Geschäfter, Hoteler): Quartalsberichter vun internationale Firmen JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, Inowai (Prime-Loyeren, Leerstands-Taux, beobachtete Renditen). Fir d'gereegelt Mietbewäertung: Den tevaxia gesetzleche Loyer-Rechner automatiséiert d'5%-Regel mat STATEC-Koeffizienten. Fir Hoteler: STATEC-Iwwernuechtungsobservatoire, RevPAR no Kategorie.

03Schlësseldriver vun der Bewäertung

De €/m²-Spread tëschent LU-Zonen kann x4 sinn: Lëtzebuerg-Stad Zentrum (15.000-20.000 €/m²) vs ländlech Kantonen (4.000-6.000 €/m²). Bannent enger Gemeng ënnerscheede sech Sub-Quartiere (Schoul-, Verkéiersuubindung, Grénganlagen, Geschäfter). Wunnfläch a Verdeelung sinn wichteg (T2-T3 méi wäertvoll pro m² wéi T6+ fir de Mietmarché).

Allgemenge Zoustand an Ausstattungsqualitéit: Eng renovéiert Immobilie gëtt 10-20% iwwer enger äquivalent renovéierungsbedürfteger bewäert. D'Energieeffizienz huet wuessenden Impakt: LISER-Etüde béiffren de Wäertspread pro CPE-Klass op 3-8% (en F→C-Sprong kann 10-25% Méierwäert bréngen). Bausseberäicher (Gaart, Terrasse, Balcon) a Parking ginn typesch 10-15% Wäert dobäi. Ausriichtung, Rou a Stack (mat Lift) spille och eng Roll.

Den CPE-Impakt wäert sech verstäerken

Mat der iwwerschaffter EU EPBD-Direktiv an de kommenden Renovéierungsflichten (Klassen G/F a verschiddene Länner ab 2030 vun der Vermietung ausgeschloss) wäert den CPE-Impakt op de Wäert verstäerkt ginn. Antizipéiert duerch Integratioun vun der energeetescher Sanéierung an de Investitions-Businessplang, besonnesch fir E-G-Klass-Immobilien.

04TEGOVA EVS 2025 Normenrahmen

D'European Valuation Standards 2025 (TEGOVA) definéieren international unerkannt Wäertgrondlagen: Market Value (hypothetesch Bartransaktioun zum Bewäertungsdatum), Investment Value (Wäert fir e spezifeschen Investisseur no senge Kritären), Fair Value (IFRS 13 Fair Value fir geprüft Konten), Mortgage Lending Value (virsiichtege Hypothéikewäert fir Banken).

All professionnellen TEGOVA-Bewäertungsbericht setzt fest: d'Wäertgrondlag, déi applizéiert Method(en), d'Datenquellen, d'Schlësselunahmen a speziell Bedingungen (ënner opschiebender Bedingung, ofzeschléissend Renovéierung, etc.). Zu Lëtzebuerg garantéieren vum INREV zertifizéiert REV- oder TRV-Experten d'Anhale vun dësen Standarden a haften beruflech.

Wéini eng REV-Expertise beoptraen?

Eng REV/TRV-Expertise ass néideg fir: e komplext Bankfinanzéierungsdossier, en Nachloss oder eng Schenkung mat Deelung, eng Enteignung, eng Scheedung mat Vermögensdeelung, e Geriichtsstreit. Fir e einfache Verkaf tëschent Privaten geet meeschtens eng Schätzung vun 2-3 Maklere oder en hedonescht Tool (wéi tevaxia).

tevaxia Rechner

Schätzt Är Immobilie direkt

Eise tevaxia-Schätzer appliquéiert en hedonescht Modell op Basis vun den Donnéeën vum Wunnungsobservatoire a STATEC. Gitt Gemeng, Fläch, Zoustand, CPE an Eegenschaften an, fir eng Präisspann mat Konfidenzniveau ze kréien.

Schätzung starten

Heefeg Froen

Kuerz Äntwerten op déi heefegst Froen zu dësem Thema.

Wéi eng Method ass déi zouverlässegst fir eng Immobiliebewäertung zu Lëtzebuerg?

Fir d'Wunnen ass den direkten Vergläich kombinéiert mat engem hedoneschen Modell am zouverlässegsten. Fir d'Locatioun gëtt d'Ertragswäertkapitaliséierung bevorzugt. Fir Gewerbe/Hotel ass DCF Standard. TEGOVA EVS 2025 empfeelen op mannst zwou Methoden ofzegläichen fir d'Zouverlässegkeet ze stäerken.

Beaflosst den Energieausweis den Immobiliepräis zu Lëtzebuerg?

Jo. LISER-Etüde béiffren de Wäertspread pro CPE-Klass op 3-8% (e F-zu-C-Sprong kann 10-25% Méierwäert bréngen). Den Impakt wäert mat den europäeschen Sanéierungsflichten (EPBD revidéiert 2024) wuessen.

Wat kascht eng REV/TRV-Expertise zu Lëtzebuerg?

Fir eng Wunnimmobilie 800 bis 2.500 € no Komplexitéit. Fir e Gewerbe- oder Hotelobjet 3.000 bis 15.000 € no Wäert a Komplexitéit. Honoréier ass fräi, baséiert op Aufwand a Verantwortung. Den TEGOVA-Bericht ass bei Banken a Geriichter unerkannt.

Wou fënnt een real Verkafspräisser zu Lëtzebuerg?

D'Grondbuchsamt (AED) publizéiert véierjählech real Präisser vun notarielle Akten. Den LISER-Wunnungsobservatoire aggregéiert a publizéiert dës Donnéeën je Gemeng an Immobilientyp (observatoire.liser.lu).

Wéi en Kapitaliséierungssaz ass typesch zu Lëtzebuerg?

Fir d'Wunnen: 3 bis 5% brutto no Lag (3-3,5% an Premium-Zonen LU-Stad, 4-5% a Kantonen). Fir Prime-Bürorraim LU-Stad: 4 bis 5%. Fir d'Hotellerie: 6 bis 8% no Kategorie a Performance. Dës Sätz entwéckele sech mat de Leitzënsen an Anleihrenditen.

Muss d'TVA an der Schätzung berücksichtegt ginn?

Bei VEFA-Neibau gëtt de Wäert üblech netto presentéiert an dann zum applikabele Saz op TTC ëmgerechent (3% Wunn-TVA mat 50.000 € Plafong). Bei Bestand (tëschent Privaten) keng TVA, mä vum Keefer ze bezuelend Aschreiwungsgebühren. TEGOVA-Berichter ënnerscheeden ëmmer netto/brutto.