An en Hotel zu Lëtzebuerg investéieren: Guide 2026 (RevPAR, DSCR)

De Lëtzebuerger Hotelmarché 2026, wichteg Leeschtungskennzuelen, Bewäertungsapprochen an Due-Diligence-Schrëtt fir d'Investitioun.

10 Min. LiesenAktualiséiert de 26. Abrëll 2026FR · EN · DE · LB · PT

01Lëtzebuerger Hotelmarché

Lëtzebuerg zielt ongeféier 130 klassiféiert Hoteler (1 bis 5 Stären) mat insgesamt ~8.000 Zëmmeren bei enger national Duerchschnëttsauslaschtung vu 60-65 %. D'Demande gëtt vun dräi Segmenter gedriwwen: Geschäftstourismus (EU-Institutiounen, Finanzsecteur, MICE), Fräizäittourismus (UNESCO-Altstad, Ardennen, Musel-Wäiroute) a grenziwwerschreidende Flux (Groussregioun, 11 Mio. Awunner).

D'Saisonalitéit ass am Juli-August (Ofreesvun Grenzgänger an Beamten) erof markéiert an am September-Juni (institutionnellen Réckkéier) am héchsten. Dat urban Segment Stad Lëtzebuerg dreift d'Performance dank engem berechenbare Corporate-Mix. D'Regioune weisen méi volatil Margen, mä méi zougänglech Erwerbspräisser op.

Referenzquell: STATEC-Observatoire

STATEC publizéiert monatlech Héibergementsstatistiken (Iwwernuechtungen, Akommen, Auslaschtungstaux no Kategorie a Regioun). Mat private Berichter vu Lighthouse, STR (Smith Travel Research) an Horwath HTL ofgläichen, fir de lokale Konkurrenzsatz ze benchmarken.

02Leeschtungskennzuelen

RevPAR (Revenue Per Available Room) = Auslaschtungstaux × ADR. Moosst den Héibergementsumsaz pro disponibel Zëmmer. Zu LU: 60 € (Budget) bis 150 € (Luxury). ADR (Average Daily Rate): 80-100 € (Economy) bis 200-300 € (Luxus). TRevPAR (Total RevPAR) ëmfaasst F&B, MICE an aner Erläuse.

GOP (Gross Operating Profit) = Bruttobetriibsergebnis viru Management-Gebühren, Loyer, Finanzéierungskäschten a Steieren. Typesch 30-45 % vum Umsaz bei engem gutt geféierten Hotel. EBITDA (dacks gleich GOP - Management-Gebühren) déngt als Bewäertungsbasis. Ziel-IRR fir LU-Hotelinvestisseuren: 8 % (Luxury Prime LU-Stad) bis 15 % (regionalen Turnaround).

03Bewäertung a Finanzéierung

Dräi Approchen: EBITDA-Multiplikator (8x-14x zu LU je Kategorie an Asset-Qualitéit, typesch 10-12x fir e gesonden 3* an der Stad Lëtzebuerg), Präis pro Zëmmer (80.000-120.000 €/Schlëssel an Budget/Regiounen, 250.000-400.000 €/Schlëssel an Upscale LU-Stad), 10-Joer-DCF + Restwäert zu 7-10 % WACC (verpflichten Method fir Core-Assets).

Bei LU-Bankfinanzéierung läit den erfuerderleche DSCR (Debt Service Coverage Ratio) bei 1,25 bis 1,40x: den nom Betriibskäschte verfügbare Cashflow muss op mannst d'1,25-1,40-facht vum jährleche Scholdendéngscht ofdecken. Typesch LTV 50-65 %, Lafzäit 10-15 Joer, éischtrangeg Hypothéik + méiglech SPV-Aktien-Verpflichtung.

Spezifescht E-2-Visa-Investisseur

Lëtzebuerg huet kee dediéierten Investisseurvisum wéi den US-amerikaneschen E-2, mä bitt eng Openthaltsgenehmegung fir Investisseuren iwwer den Ausseministère (min. 500.000 € fir bestoend Entrepriseiwwerhuelung, 3 Mio. € fir Schaffen/Iwwerhuelung mat Beschäftegung). Fir US-Profiler ass d'LU-Hotellerie als Alternativ zum traditionellen E-2-Visum attraktiv.

04Dräi-Säulen-Due-Diligence

Operativ Säulen: Analyse vun den leschten 3-5 Geschäftsjoeren (detailléiert GuV no Departement - Zëmmeren, F&B, MICE, Spa), RevPAR/ADR/Auslaschtungstrends, STR-Benchmarking géint lokale Konkurrenzsatz, lafend Management-/Franchiseverträg, virhandent Team. Immobiliesäulen: baulechem Zoustand, ITM (Gewerbe- an Gruewenopsiicht) Brandschutzkonformitéit, Barrierefreiheet, Energiepass (Tertiär-CPE), Renovéierungs- an EPBD-Konformitéits-CAPEX-Schätzung.

Rechtlech Säulen: Iwwerpréifung vum Geschäftsmietvertrag oder Eegentumstitel, Betriibsgenehmegungen (Niederlassungserlabnis, HoReCa-Restaurantlizenz, Cabaretage-Lizenz bei Bar), Stärenklassifizéierung duerch d'Wirtschaftsministère. Verfügbar Fërderungen: tertiär Klimabonus fir gewerblech energeetesch Sanéierung (Isolatioun, WP, Photovoltaik), Wirtschaftsministère-KMU-Beihëllefe fir Hotelmoderniséierung, Zougang zu STATEC Compset + LU-Observatoire fir Benchmarking.

Konkreete Fall: 3* an der Stad Lëtzebuerg, 50 Zëmmeren

3*-Hotel an der Stad Lëtzebuerg Zentrum, 50 Zëmmeren, ADR 145 €, Auslaschtung 70 %, RevPAR 102 €. Joresumsaz Héibergement ≈ 1.850.000 €. + F&B an Sonstegt = Gesamtumsaz ~ 2.600.000 €. GOP 38 % = 988.000 €. EBITDA no Management-Gebühren ≈ 850.000 €. Bewäertung zu 11x EBITDA = 9.350.000 €, also 187.000 €/Zëmmer. Konsistent mat Upscale-Bandbreet LU-Stad.

tevaxia Rechner

Bewäert e Lëtzebuerger Hotelprojet

Eis tevaxia-Hotellerie-Suite ëmfaasst TEGOVA-Bewäertung (DCF + Multiplikatoren + Präis/Zëmmer), Bank-DSCR, LU STATEC-Observatoire a Pre-Akquisitioun (E-2-frëndlech).

Hotelanalyse opmaachen

Heefeg Froen

Kuerz Äntwerten op déi heefegst Froen zu dësem Thema.

Wéi héich ass den duerchschnëttleche RevPAR vun Hoteler zu Lëtzebuerg?

Den duerchschnëttleche RevPAR LU geet vu 60 € (Budget/Economy) bis 150 € (Upscale/Luxury). D'Stad Lëtzebuerg weist den héchsten RevPAR, gedriwwen vum Geschäftstourismus an den EU-Institutiounen. Touristesch Regiounen (Ardennen, Musel) hunn méi saisonal RevPAR-Muster.

Wéi eng DSCR verlaangen d'Banken fir en Hotelkredit zu Lëtzebuerg?

LU-Banken verlaangen an der Reegel en DSCR vu 1,25 bis 1,40x: den disponibele Cashflow no Betriibskäschte muss op mannst d'1,25- bis 1,40-facht vum jährleche Scholdendéngscht ofdecken. En DSCR ënner 1,25x mécht d'Finanzéierung schwéier erhältlech.

Wéi eng EBITDA-Multiplikatoren fir e LU-Hotel ze bewäerten?

LU-EBITDA-Multiplikatoren ginn vu 8x (Budget regional, ververalt) bis 14x (Luxury Prime LU-Stad). E gesonden 3* an der Stad Lëtzebuerg handelt typesch zu 10-12x stabiliséiertem EBITDA. Mat Präis/Zëmmer an 10-Joer-DCF ofgläichen, fir ze valéieren.

Wéi en Präis pro Zëmmer fir den Akaf vun engem Hotel zu Lëtzebuerg?

Beobachte Präisser: 80.000-120.000 €/Zëmmer (Budget/Regiounen), 150.000-200.000 €/Zëmmer (Mid-3*), 250.000-400.000 €/Zëmmer (Upscale/Luxury LU-Stad). Doriwwer Luxury Prime op aussergewéinleche Lagen. Ëmmer mat potenziellem RevPAR op Konsistenz préifen.

Ass d'Hotelinvestitioun zu LU fir den US-E-2-Visum berechtegt?

LU ass kee US-E-2-Vertragsland. Fir US-Investisseuren ass d'Alternativ d'LU-Openthaltsgenehmegung fir Investisseuren (500.000 € fir Iwwerhuelung, 3 Mio. € fir Schaffen/Iwwerhuelung mat Aarbechtsplazen) iwwer den Ausseministère. Hotellerie ass berechtegt.

Wéi eng Fërderunge fir energeetesch Hotelrenovéierung zu LU?

Tertiär Klimabonus bitt Zouschëss fir energeetesch Sanéierung vu Gewerbegebainer: Isolatioun, Wärmepompen, Photovoltaik, Lëftung. Mat KMU-Beihëllefe fir Moderniséierung kombinéierbar. D'EPBD-Direktiv schreift Renovéierungspfaden fir déi energieintensivst Tertiärassets bis 2030-2033 vir.