In ein Hotel in Luxemburg investieren: Daten, Berechnungen und Prüfung
Projektzahlen belegen, Kennzahlen unterscheiden und die Prüfung vor dem Erwerb vorbereiten.
01Projektdaten abgrenzen
Beginnen Sie mit den Unterlagen des Betriebs: täglich verfügbare Zimmer, verkaufte Zimmer, Beherbergungsumsatz, weitere Erlöse und Kosten. Halten Sie Datum, Buchungsbelege und Umsatzsteuerbehandlung fest. Gästeübernachtungen sind keine verkauften Zimmernächte.
Vergleichen Sie gleiche Zeiträume und Abgrenzungen. Prüfen Sie die Saisonalität anhand der Betriebshistorie und dokumentieren Sie Schließungen, Arbeiten und Betriebsänderungen. Nationale Statistiken allein erlauben keine Umsatzprognose für ein einzelnes Hotel oder Stadtviertel.
02Leistungskennzahlen konsistent berechnen
Für denselben Zeitraum: Belegung = verkaufte Zimmernächte / verfügbare Zimmernächte; ADR = Beherbergungsumsatz / verkaufte Zimmernächte; RevPAR = Beherbergungsumsatz / verfügbare Zimmernächte. Bei gleicher Datenbasis gilt RevPAR = ADR × Belegung. Ohne positiven Nenner ist das Verhältnis nicht bestimmbar.
Definieren Sie die Rechnungslegungsabgrenzung, bevor Sie GOP, EBITDA und Zahlungsströme abstimmen. Miete, Managementgebühren und weitere Kosten sind einzeln zu identifizieren; eine Erneuerungsreserve ist keine Abschreibung. Belegen Sie Anpassungen mit Konten und Verträgen. Der Leitfaden unterstellt keine Marge oder Zielrendite.
03Bewertung und Finanzierung vorbereiten
Unterscheiden Sie Immobilie, Geschäftsbetrieb und Gesellschaftsanteile. Belegen Sie bei einer Kapitalisierung Jahresertrag und Zinssatz. Prüfen Sie bei Transaktionen je Zimmer das Datum, die übertragenen Rechte und enthaltene Kosten. Ein DCF braucht belegte Zahlungsströme, einen Zinssatz und einen Exit; seine Laufzeit ist kein universeller Standard.
Der DSCR setzt den für den Schuldendienst verfügbaren Zahlungsstrom zum Schuldendienst desselben Zeitraums ins Verhältnis, gemäß Definition des Kreditgebers. Tilgung und Zinsen sind nach Zahlungsplan zu berücksichtigen. Lassen Sie Definitionen, Schwellenwerte, Sicherheiten und Bedingungen bestätigen: Eine Tevaxia-Berechnung ist keine Finanzierungszusage.
04Unterlagen vor dem Erwerb sammeln
Stimmen Sie Konten, Buchungen, Zahlungseingänge und Betriebsverträge ab. Lassen Sie Eigentumstitel oder Mietvertrag, Gebäudezustand, Anlagen, einschlägige Genehmigungen und bezifferte Arbeiten prüfen. Die Due-Diligence-Liste dokumentiert Belege und offene Punkte; sie ist keine Konformitätsbescheinigung.
Guichet.lu unterscheidet die Niederlassungsgenehmigung des Betreibers vom Hotelierstatus für bestimmte Bezeichnungen. Prüfen Sie die tatsächlichen Tätigkeiten und zugehörigen Genehmigungen. Klären Sie Förderregelung und Bedingungen vor verbindlichen Aufträgen; die genannte Umweltbeihilfe verlangt einen Antrag vor Arbeitsbeginn. Im Budget wird kein Zuschuss unterstellt.
Bewerten Sie ein Luxemburger Hotelprojekt
Die Hotelsuite bietet dokumentierte Bewertungs- und Finanzierungsszenarien, belegte Tourismusdaten und eine Erwerbsakte. Kein Punktwert garantiert Wert, Finanzierung oder E-2-Visum.
Hotelanalyse öffnenHäufig gestellte Fragen
Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Thema.
Welchen RevPAR verwenden?
Berechnen Sie ihn aus Beherbergungsumsatz und verfügbaren Zimmernächten eines festgelegten Zeitraums. Der Leitfaden liefert keinen für jedes Hotel passenden Marktdurchschnitt.
Welcher DSCR ist erforderlich?
Schwellenwert und Zahlungsstromdefinition hängen von Projekt und Kreditgeber ab. Lassen Sie die Bedingungen bestätigen; keine Kennzahl garantiert einen Kredit.
Welches EBITDA-Multiple verwenden?
Verwenden Sie Quellen mit belegtem Umfang, Datum und Anpassungen. Hier wird kein luxemburgisches Branchenmultiple unterstellt.
Welchen Preis je Zimmer verwenden?
Vergleichen Sie belegte Transaktionen und klären Sie, ob Immobilien, Betrieb, Anteile oder Kosten im Preis enthalten sind. Ein Preis je Zimmer allein belegt keinen Wert.
Berechtigt ein Hotel in Luxemburg zum E‑2-Visum?
Der Erwerb allein genügt nicht: Das E‑2-Visum betrifft ein Unternehmen in den Vereinigten Staaten. Luxemburg ist Vertragsstaat; die passende Staatsangehörigkeit ersetzt die übrigen Voraussetzungen nicht.
Wie wird eine Renovierungsbeihilfe berücksichtigt?
Klären Sie Regelung und Bedingungen mit der zuständigen Behörde. Unterscheiden Sie beantragte und bewilligte Beihilfen samt Auszahlungsbedingungen; ziehen Sie keinen angenommenen Zuschuss von den Baukosten ab.
Offizielle Quellen
Gesetze, Rundschreiben und Veröffentlichungen, die für diesen Leitfaden konsultiert wurden.
- Eurostat — tour_occ_mnorEurostat
- Exploitant d’un établissement d’hébergementGuichet.lu
- Statut de l’hôtellerieGuichet.lu
- Aide à l’investissement en faveur de la protection de l’environnementGuichet.lu
- Treaty Countries — Luxembourg E‑2U.S. Department of State
- Treaty Trader & Treaty Investor visasU.S. Department of State
Verwandte Werkzeuge
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Zwei getrennte Berechnungen: Kapitalisierung belegter Jahreseinkünfte und Vergleich von Transaktionspreisen je Zimmer. Keine vorgegebenen Sätze, Zimmerpreise oder Methodengewichte.
Fest verzinstes Annuitätendarlehen mit monatlichen Zahlungen und erfasstem jährlichem verfügbarem Cashflow. Keine vorausgesetzten Bankschwellen, Kreditabsagen oder Stressszenarien.
Offizielle Monatsreihen für Luxemburg: Hotels und ähnliche Beherbergungsbetriebe (NACE I55.1), Inländer und Ausländer zusammen. Nationale Daten beschreiben weder ein einzelnes Hotel noch eine Sternekategorie.
Zahlungsstromanalyse eines Erwerbsprojekts. Keine angenommenen Marktpreise, Branchenmultiplikatoren, Wachstumsraten oder Kaufbewertungen. Jeder Betrag und jedes Jahr benötigt einen Beleg.
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