Investir dans un hôtel au Luxembourg : données, calculs et vérifications

Commencez par les données de l’établissement : chambres disponibles par jour, chambres vendues, chiffre d’affaires hébergement, autres recettes et charges. Conservez les dates, les pièces comptables et le traitement de la TVA. Un nombre de nuitées de personnes ne représente pas un nombre de chambres vendues.

Comparez des périodes et des périmètres identiques. Analysez la saisonnalité avec les historiques du bien et documentez les fermetures, travaux et changements d’activité. Une statistique nationale ne permet pas, à elle seule, de prévoir le revenu d’un hôtel ou d’un quartier.

Sur une même période : occupation = chambres-nuitées vendues / chambres-nuitées disponibles ; ADR = revenu hébergement / chambres-nuitées vendues ; RevPAR = revenu hébergement / chambres-nuitées disponibles. RevPAR = ADR × occupation lorsque les bases sont identiques. Sans dénominateur positif, le ratio est indéterminé.

Précisez le périmètre comptable avant de rapprocher GOP, EBITDA et trésorerie. Les loyers, frais de gestion et autres charges doivent être identifiés, et une réserve de renouvellement ne se confond pas avec un amortissement. Utilisez les comptes et les contrats pour expliquer chaque retraitement ; le guide ne présume aucune marge ni rendement cible.

Distinguez les murs, le fonds d’exploitation et les titres de société. Pour une capitalisation, justifiez le revenu annuel et le taux retenu. Pour des transactions par chambre, vérifiez la date, les droits vendus et les frais compris dans le prix. Un DCF nécessite des flux, un taux et une sortie documentés ; la durée ne constitue pas une norme universelle.

Le DSCR rapporte le flux disponible pour la dette à son service sur la même période, suivant la définition du prêteur. Le remboursement du capital et les intérêts doivent être pris en compte selon l’échéancier. Demandez à la banque ses définitions, seuils, garanties et conditions : un calcul Tevaxia ne vaut pas accord de financement.

Rapprochez comptes, réservations, encaissements et contrats d’exploitation. Faites examiner le titre de propriété ou le bail, l’état du bâtiment, les équipements, les autorisations applicables et les travaux chiffrés. La liste de due diligence sert à consigner les pièces et les points ouverts ; elle ne constitue pas un certificat de conformité.

Guichet.lu distingue l’autorisation d’établissement de l’exploitant et le statut hôtelier permettant certaines dénominations. Vérifiez les activités réellement exercées et les autorisations correspondantes. Pour une aide aux travaux, identifiez le régime applicable et ses conditions avant tout engagement ; l’aide environnementale citée exige une demande avant le début des travaux. Aucun montant d’aide n’est présumé dans le budget.